I. Kira Gelirlerinin Vergisel Beyanı
Franchise sistemlerinde faaliyet gösteren işletmeler açısından kira bedelleri çoğu zaman en önemli
maliyet kalemlerinden birini oluşturmaktadır. Nitekim franchise işletmelerinin önemli bir bölümünün
alışveriş merkezlerinde (AVM) konumlanması, yüksek kira yükleriyle karşılaşılmasını kaçınılmaz
hale getirmektedir. Bu nedenle kira bedellerinin ödenmesi, belgelendirilmesi, beyanı ve vergilendirilmesine
ilişkin yükümlülükler hem kiracılar hem de kiraya verenler bakımından önemli hukuki ve
vergisel sonuçlar doğurmaktadır.
Türkiye’de kira gelirlerinin vergilendirilmesi esas itibarıyla Gelir Vergisi Kanunu (“GVK”) hükümleri
çerçevesinde düzenlenmektedir. Kanuna göre gerçek kişiler tarafından elde edilen kira gelirleri
“gayrimenkul sermaye iradı” kapsamında değerlendirilmekte olup belirli koşulların gerçekleşmesi
halinde yıllık gelir vergisi beyannamesi ile beyan edilmesi gerekmektedir.
2025 takvim yılına ilişkin kira gelirlerinin beyan süresi 1 Mart – 31 Mart 2026 tarihleri arasındadır.
Beyan edilen verginin ilk taksiti beyan süresi içinde, ikinci taksiti ise izleyen yılın temmuz ayı içerisinde
ödenmektedir.
Konut kira gelirleri bakımından belirli bir istisna uygulanmaktadır. 2025 yılı için konut kira
gelirlerinde uygulanan istisna tutarı 47.000 TL olarak belirlenmiştir. Bu tutarın üzerindeki
konut kira gelirlerinin yıllık gelir vergisi beyannamesi ile beyan edilmesi gerekmektedir.
Öte yandan iş yeri kira gelirlerinde, kiracı tarafından yapılan stopaj uygulaması nedeniyle
farklı bir sistem söz konusudur. Buna göre tevkifata tabi iş yeri kira gelirlerinin brüt tutarının
330.000 TL’yi aşması halinde beyanname verilmesi zorunlu hale gelmektedir. Ayrıca
istisna kapsamına girmeyen kira gelirlerinin toplamının 18.000 TL’yi aşması durumunda
da beyanname verilmesi gerekmektedir. Kira gelirlerinin hiç beyan edilmemesi veya eksik
beyan edilmesi durumunda vergi idaresi tarafından re’sen veya ikmalen tarhiyat yapılabilmekte
ve buna bağlı olarak vergi ziyaı cezası uygulanabilmektedir.
II. Kira Ödemelerinde Banka veya PTT Aracılığıyla Yapılma Zorunluluğu
Kira gelirlerinin kayıt altına alınması ve kayıt dışılığın önlenmesi amacıyla kira ödemelerinin belirli
yöntemlerle gerçekleştirilmesi zorunlu tutulmuştur. Bu kapsamda kira tahsilatlarının banka veya
PTT aracılığıyla yapılmasına ilişkin düzenleme, Gelir İdaresi Başkanlığı tarafından yayımlanan 328
Seri No.lu Gelir Vergisi Genel Tebliği ile açıklığa kavuşturulmuştur.
Söz konusu düzenlemeye göre konut veya iş yeri kira bedellerinin;
• banka aracılığıyla (havale, EFT, kredi kartı vb.), veya
• PTT kanalıyla
ödenmesi gerekmektedir. Bu yöntemler aracılığıyla yapılan ödemeler, resmi kayıt niteliğinde olduğundan
kira ilişkisinin ve kira bedelinin tespitinde önemli bir ispat aracı teşkil etmektedir.
Bu düzenleme yalnızca ev sahiplerini değil kiracıları da kapsamaktadır. Dolayısıyla kira ödemelerinin
elden yapılması veya banka sistemi dışında gerçekleştirilmesi halinde her iki taraf bakımından
da yaptırım riski söz konusu olabilmektedir. Uygulamada kira ödemelerinin banka veya PTT
aracılığıyla yapılması ve ödeme belgelerinin saklanması, olası uyuşmazlıklar ve vergi incelemeleri
bakımından önem arz etmektedir.
III. Usulsüzlükler ve Cezai Sonuçlar
Kira gelirlerinin beyan edilmemesi veya kira ödemelerinin mevzuatta öngörülen yöntemler dışında
gerçekleştirilmesi durumunda vergi mevzuatı kapsamında çeşitli idari yaptırımlar uygulanabilmektedir.
Özellikle kira ödemelerinin banka veya PTT aracılığıyla yapılmaması halinde özel usulsüzlük
cezası uygulanmaktadır. 2026 yılı itibarıyla uygulanabilecek ceza tutarlarının alt sınırları mükellef
türüne göre farklılık göstermektedir. Buna göre birinci sınıf tüccarlar ve serbest meslek erbabı için
ceza alt sınırı 35.000 TL, ikinci sınıf tüccarlar ve basit usulde vergilendirilenler için 17.000 TL, diğer
gerçek kişiler için ise 8.700 TL olarak belirlenmiştir. Bunun yanı sıra kira bedelinin gerçeğe aykırı
şekilde düşük gösterilmesi veya taşınmazın bedelsiz olarak kullandırılması durumlarında emsal kira
bedeli uygulaması gündeme gelebilmektedir. Bu durumda vergi idaresi, taşınmazın piyasa koşullarına
göre belirlenen kira değerini esas alarak ek vergi ve ceza tarhiyatı yapabilmektedir.
Sonuç olarak kira gelirlerinin doğru şekilde beyan edilmesi ve kira ödemelerinin mevzuata uygun
yöntemlerle gerçekleştirilmesi hem ev sahipleri hem de kiracılar açısından önemli bir yükümlülük
teşkil etmektedir. Vergi mevzuatından doğan bu yükümlülüklere uyulmaması halinde idari para
cezaları ve ek vergi yükümlülükleri ile karşılaşılması söz konusu olabilecektir.
