Bilindiği üzere Türk Borçlar Kanunu (“TBK”) 1/7/2012 tarihinde yürürlüğe girmiş, Kiracının Türk Ticaret Kanunu’nda tacir olarak sayılan kişiler ile özel hukuk ve kamu hukuku tüzel kişileri olduğu işyeri kiralarında, TBK 323, 325, 331, 340, 342, 343, 344, 346 ve 354 üncü maddeleri 1/7/2012 tarihinden itibaren 8 yıl süreyle uygulanmayacağı belirtilmiştir. Bu halde, kira sözleşmelerinde bu maddelerde belirtilmiş olan konulara ilişkin olarak sözleşme serbestisi gereği kira sözleşmesi hükümleri tatbik olunur denilmektedir. Peki 8 yıllık sürenin bittiği 1/7/2020 tarihinden önce imzalanmış ve fakat kira sözleşmesinin bir yıldan uzun süreli olması nedeniyle (örneğin 5 yıllık bir
kira sözleşmesi) 1/7/2020 yılından sonrasına sarkan bir kira sözleşmesinde kira artış oranı sözleşmede belirtilen orana göre mi yoksa kira bedelinin belirlenmesi başlığını içeren 344. maddeye göre belirlenecektir?
TBK m. 344’e göre “Tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmaları, bir önceki kira yılında (Değişik ibare: 7161 - 17.1.2019 / m.56 / Yürürlük / m.69/b ) “tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim” oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir. Bu kural, bir yıldan daha uzun süreli kira sözleşmelerinde de uygulanır.” Kanaatimizce kira sözleşmesinin 5 veya 5+5 yıl olarak belirlenmesinin kira dönemiyle ilgili değil kira süresiyle ilgisi bulunmamaktadır. Zira yenilenen kira dönemi kavramı kira süresinin bitiminden itibaren kira sözleşmesinin yenilenmesini değil yıllık olarak dönemler içerisindeki kira artışını ifade etmektedir. Bu durum kanun maddesinin gerekçesinden anlaşılmaktadır. Nitekim doktrindeki görüşe göre: “Örnek olarak, dört yıl süreli bir kira sözleşmesi yapılmışsa, kira bedelinin her yıl arttırılacağı veya iki yıl geçtikten sonra artış yapılacağı kararlaştırılabilir. Ne var ki, artış oranını belirlemekte taraflar serbest değildirler. Taraflarca kararlaştırılan artış oranı bir önceki yılın üretici endeksine göre gerçekleşen artış oranını aştığı takdirde, sözleşmeyle belirlenen oran değil endeksteki artış oranı uygulanacaktır (değiştirilmiş kısmi kesin hükümsüzlük)” Yine Yargıtay da kira sözleşmesinin bir yıldan daha uzun süreli olması halinde bile kira artış oranın belirlenmesinde TBK 344. maddesinin dikkate alınması gerektiğini belirtmiştir. Yargıtay 3. Hukuk Dairesi’nin E. 2017/7840, K. 2019/4125, T. 6.5.2019 tarihli kararında; “Taraflar arasında 01.05.2013 başlangıç tarihli 3 yıl süreli ve aylık 2500 TL bedelli kira sözleşmesi imzalanmıştır. Sözleşmede yıllık artışın TEFE+ÜFE ortalaması oranında yapılacağı kararlaştırılmıştır.
Her ne kadar mahkemece her iki yıl bakımından da ÜFE oranında artış uygulanmış ise de yukarıda yapılan açıklamalar doğrultusunda her yıl için artış oranının ayrı ayrı değerlendirilmesi ve somut olayda ilk yıl için sözleşmede kararlaştırılan oran ÜFE artış oranının altında olduğundan sözleşme hükmünün esas alınması, ikinci yıl bakımından ise sözleşmede kararlaştırılan oran ÜFE artış oranının üzerinde olduğundan ÜFE artış oranının esas alınması ve buna göre hesaplama yapılması gerekmektedir. Dolayısıyla mahkemece her iki yıl bakımından ÜFE artış oranının esas alınması doğru görülmemiştir.” şeklinde hüküm tesis ederek 3 yıllık kira sözleşmesindeki kira artış oranının TBK 344’e göre belirlenmesini 3. yılın sonundan değil bu 3 yıl dahilinde olması
gerektiğine karar vermiştir. (Kararda ÜFE olarak belirtilmesinin nedeni Borçlar Kanunu’nun 344. Maddesinin artış oranı olarak ÜFE’yi benimsemesi idi. Fakat yapılan değişiklik ile TÜFE oranı benimsenmiştir).
Yine 2013 yılından 2022 yılına kadar kiralanan bir taşınmaz için 2019 yılında ÜFE zammı talep edilmesi nedeniyle açılan bir davada Yargıtay 3. Hukuk Dairesi; Tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranının esas alınacağına ilişkin hükmün, akdedilmiş diğer kira sözleşmelerinin yenilenmesinde de uygulanacağı açıkça belirtilmiş olup, kanunun yayın tarihinden itibaren derhal uygulanması gerektiğinden bahsedilmiştir. (25.05.2021 tarihli ve 2021/2915 E. 2021/5408 K. Sayılı ilamı) Zaten Kanun koyucunun kira döneminden kastının kira süresinin bitiminden itibaren yenilenen dönemi değil kira artışının belirlendiği dönem olduğu açıktır. Aksi takdirde bugün yapılan 5 yıllık bir sözleşmeye bile yıllık kira artışı ÜFE olarak belirlenebilecek ve böylece TBK’nın 344. maddesi hiçbir zaman uygulanamayacaktır.
Halbuki konut ve çatılı işyeri kira sözleşmelerine kira artış oranın günümüzde TÜFE artış oranı dışında belirlenmesi mümkün değildir. Nitekim Yargıtay 12. Hukuk Dairesi E. 2022/2729, K. 2022/6662, T. 2.6.2022 tarihli kararında “Tüm çatılı gayrimenkul kiralarında 01.01.2019 tarihinden itibaren yapılacak kira artışlarının tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranı esas alınarak belirleneceği hüküm altına alınmıştır.” demiştir. Bununla birlikte taraflar arasında imzalanan sözleşmede farklı artış oranlarının belirlenmesinde de kiracı aleyhine düzenlenme yasağı çerçevesinde kira artış oranına TÜFE uygulanacağı yorumunu doğurabilecektir.
Örneğin Yargıtay 12. Hukuk Dairesi E. 2022/2729, K. 2022/6662, T. 2.6.2022 tarihli kararında; “Kira sözleşmesinde kira artış oranının Tefe - Tüfe olarak kararlaştırılmış olması ve TÜFE’nin kanuni artış oranı olarak düzenlenmesi karşısında, kira sözleşmesinde artış oranının belirlenmediği sonucuna ulaşılamayacağı nazara alınarak, mahkemece TÜFE oranı uygulanmak suretiyle” diyerek TÜFE’nin kanuni artış oranı olarak belirlenmesi gerektiğine hükmetmiştir.
Hal böyle iken; 1/7/2020 tarihinden önce akdedilip günümüze kadar devam eden bir yıldan uzun süreli işyeri kira sözleşmelerinde kira bedelinin belirlenmesi başlığını taşıyan TBK 344. maddesinin dikkate alınması gerektiğini doktrin ve Yargıtay Kararları çerçevesinde söylemek yanlış olmayacaktır.
